“感谢法官，帮我保住了房子！”近日，一面写有“智慧断案捍卫正义，公正审判明察秋毫”的锦旗送到了吴中法院法官手中。这背后，是一起历时近十年，涉及房屋买卖、抵押、查封的复杂执行异议之诉案件，吴中法院以公正裁判为周某守住了“安居之所”，展现了司法为民的温度与力量。

　　诚信交易遭遇意外波折

　　2015年12月，周某通过房产中介与褚某夫妇签订了《房屋买卖（居间）合同》，以43万元的价格购买对方一套60平方米的拆迁安置房及配套车库，因房屋尚未安置到位，故合同中明确约定，待褚某夫妇拿到安置房后重新签订合同并办理过户。合同签订后，周某按约支付了共计40万元购房款，余款3万元约定在过户时付清。2017年12月，因拆迁安置房分配到位，周某与褚某夫妇重新签订《房屋买卖合同》，明确了标的物房屋，褚某夫妇也按约将房屋及车库交付给周某。后周某立即着手装修，并于2018年6月正式入住，此后一直按时缴纳水、电、燃气费用，实际占有使用该房屋至今。

　　2022年12月，当案涉拆迁安置房登记至褚某名下，周某催促其办理过户手续时，褚某却开始以各种理由推脱。更令人意想不到的是，2023年1月，褚某在未告知周某的情况下，与郑某签订了《借款抵押合同》，将案涉房屋抵押借款60万元，并办理了抵押权登记。

　　善意购房人面临执行危机

　　因褚某未能偿还借款，郑某向法院提起诉讼并申请财产保全。得知房屋可能面临被执行的风险，周某心急如焚，先是提起房屋买卖合同纠纷之诉，后因郑某申请强制执行，又提起执行异议之诉，请求法院判决不得执行案涉房屋并确认房屋归其所有。

　　审理中，郑某辩称，周某未办理房屋过户，仅享有债权请求权，而自己作为抵押权人享有物权，基于“物权优先于债权”原则，应当驳回周某的诉请。

　　司法智慧守护百姓安居

　　法院经审理认为，本案的核心争议在于周某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。经查证，周某在法院查封前已与褚某夫妇签订了合法有效的书面房屋买卖合同，按约支付了大部分购房款且明确表示同意将剩余购房款付至法院账户，并实际占有使用房屋长达六年，而未办理过户登记并非周某自身原因造成，而是由于拆迁安置房的特殊性及褚某拒不配合所致。

　　法院特别指出，郑某作为抵押权人，在设定抵押权时未实地查看房屋状况，未尽到必要的注意义务。据此，周某的生存居住权具有优先保护的必要，在本案中具有排除执行权能，依法应当确认并保护其对案涉房屋享有的物权期待权。最终，法院依法判决不得执行案涉房屋，维护了周某的合法权益。

　　办案心语：民生无小事，枝叶总关情

　　这起案件让我们深刻体会到，司法裁判不仅要恪守法律条文，更要把握立法精神，实现个案公正与社会效果的统一。当纠纷涉及人民群众的生存权益时，我们通过深入剖析案件细节，发现抵押权人在权利设立时存在的过失，特别是当购房人的生存居住权与债权人的抵押权发生冲突时，购房人的生存居住权在民事权益价值位阶上居于更高等级，应当受到优先保护。每一起涉民生案件都关乎人民群众的切身利益，作为法官，我们不仅要明察秋毫，更要心怀温情，用司法智慧守护好每一个百姓的安居梦想，让公平正义在具体案件中可感可触。

　　

　　

原文链接：http://www.jsfy.gov.cn/article/105803.html
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